Tem uma casa no Porto? O que as novas regras significam para si
Tem um apartamento no centro do Porto e pensa abri-lo ao alojamento local? Arrenda uma casa e receia perder o contrato? Ou é senhorio e já não sabe ao certo que regras estão em vigor? Não é para menos. Em três anos, a lei da habitação foi mudada, revertida e mudada outra vez. Hoje o cenário é mais favorável a quem tem imóveis, mas depende muito daquilo que cada câmara decide — e a do Porto já decidiu.
De “Mais Habitação” a “Construir Portugal”
Em 2023, o programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023) apertou as regras do alojamento local. Suspendeu novos registos de apartamentos em várias zonas, passou a limitar os registos a cinco anos e criou a CEAL, uma contribuição extraordinária que taxava estes imóveis. Um ano depois, o novo Governo desfez boa parte destas medidas com o programa Construir Portugal.
Para quem tem alojamento local, há três mudanças que pesam. A CEAL foi revogada, com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023 (Decreto-Lei n.º 57/2024) — ou seja, deixou de se pagar. Os registos deixaram de caducar ao fim de cinco anos. E acabou tanto a suspensão nacional de novos registos como a obrigação de pedir autorização ao condomínio, que agora só se aplica aos hostels.
O poder passou para as câmaras, e o Porto tem regras próprias
A mudança mais importante é outra: deixou de haver uma regra única para o país. Passou a ser cada município a decidir onde, e em que condições, pode haver alojamento local. O Porto usou esse poder e aprovou, no final de 2024, o Regulamento Municipal para o Crescimento Sustentável do Alojamento Local, que já está em vigor.
O regulamento olha para a “pressão” do alojamento local em cada freguesia e divide a cidade em dois grupos. Onde essa pressão iguala ou ultrapassa os 15%, a freguesia é zona de contenção. Abaixo disso, é zona de crescimento sustentável.
As zonas de contenção são precisamente as do coração turístico da cidade: Vitória, com um rácio de 60,5%, São Nicolau (48,3%), Sé (44,1%), Santo Ildefonso (38,3%) e Miragaia (21,8%). Aqui, abrir um novo alojamento local é a exceção e não a regra. Só é autorizado em casos como construção nova ou obras de recuperação que a câmara considere de especial interesse para a cidade.
Já as zonas de crescimento sustentável incluem Cedofeita, Bonfim, Massarelos, Foz do Douro, Lordelo do Ouro, Campanhã, Paranhos, Aldoar, Nevogilde e Ramalde. Nestas, o registo é mais simples. E os circuitos são mesmo distintos: nas zonas de crescimento o pedido segue um caminho mais rápido; nas de contenção, faz-se pelo Balcão do Munícipe e a câmara tem até 60 dias para avaliar se o caso cabe numa exceção, contra cerca de 10 dias no regime geral.
Para quem quer investir em imobiliário no Porto, mudou a pergunta. Já não é só saber se pode abrir alojamento local, mas em que freguesia fica o imóvel. A mesma operação pode ser simples de um lado da avenida e quase inviável do outro.
E o arrendamento? Um terreno ainda instável
No arrendamento, o sentido foi o mesmo: recuar em medidas de 2023 vistas como pesadas para quem põe casas no mercado. Foi o que aconteceu ao arrendamento coercivo, o mecanismo que permitia ao Estado obrigar a colocar imóveis devolutos no mercado, entretanto revogado.
Ainda assim, é aqui que o terreno continua mais movediço. O Governo já anunciou que quer flexibilizar o regime, tornar mais rápidos os despejos por falta de pagamento e mexer no Novo Regime do Arrendamento Urbano (o NRAU) e nas heranças indivisas. Parte disto ainda estava por aprovar. Por isso, mais do que em qualquer outro ponto, convém confirmar o que está mesmo em vigor antes de decidir. Assinar, denunciar um contrato ou avançar para um despejo com base numa regra que já mudou pode sair caro.
O que reter
Se tem alojamento local no Porto, o seu registo já não caduca aos cinco anos e a CEAL deixou de se pagar, mas continua a valer o regulamento municipal. Se pensa abrir um novo, veja primeiro a freguesia, porque quase todo o centro histórico está em contenção. E se é senhorio ou inquilino, parta do princípio de que a lei do arrendamento está a mudar e confirme o enquadramento atual antes de mexer em prazos, rendas ou despejos.
Este artigo tem fins informativos e reflete o enquadramento à data de publicação (julho de 2026). Cada situação é diferente e a aplicação da lei ao caso concreto exige análise própria.
David Silva
